Czy warto ratować zabytkowe kamienice na Śląsku?

Czy warto ratować zabytkowe kamienice na Śląsku ? Już samo postawienie tego pytania może wydawać się być nie na miejscu. Mając na uwadze potencjał inwestycyjny starych budynków, ale przede wszystkim ich wartość historyczną i kulturowo-społeczną – każdy remont to nie tylko szansa na uratowanie lokalnego dziedzictwa, ale również impuls do rozwoju nowych ciekawych miejsc. Renowacja architektonicznych reliktów jest zawsze mile widziana, lecz często to proces żmudny, a czasem po prostu jest to niewykonalne. Dużo zależy od tego w jakim stanie jest budynek, czy jego konstrukcja umożliwia dostosowanie go do obecnych standardów, czy konserwator zabytków wyrazi zgodę na prace remontowe. Pojawia się dużo rozterek, pytań i formalności.

Tendencja wyburzeniowa na Górnym Śląsku nieznacznie przyhamowała w momencie, gdy dostrzeżono, że presja niektórych samorządowców oraz deweloperów stała się niebezpieczna dla krajobrazu miasta. Katowice jako miasto stosunkowo młode – również architektonicznie – wyróżnia się na tle takich miejscowości jak Wrocław czy Kraków. Nie oznacza to jednak, że na swojej drodze nie spotkamy szerokiego wachlarza stylów i detali budownictwa XIX wieku. Oczywiście rozwój urbanistyczny jest potrzebny i wiąże się ze zmianą krajobrazu, ale trzeba umieć znaleźć consensus między powstającym nowym, a zapominanym, potrzebującym remontu – starym.

Wojny światowe nie wyrządziły ogromnych szkód śląskiej zabudowie – szczególnie Katowicom, jednakże dzieje miasta były pisane w rytm zmieniającej się pogody politycznej. Plany otworzenia np. katowickiego Rynku w kierunku północnym spowodowały w latach 60 i 70. XX wieku serie wyburzeń historycznych kamienic, przez co praktycznie unicestwiono cały kwartał pomiędzy ul. Skośną, Rynkiem i ul. ks. Skargi. Dynamika zmian architektoniczno-urbanistycznych powoduje, że miasta są często wielkimi placami budowy, ale również poligonem wyburzeń. Jak opisuje w swoich publikacjach Grzegorz Grzegorek – dziennikarz i pasjonat Górnego Śląska – Zmiany jednym imponują, a innych oburzają. W obu przypadkach mamy do czynienia z głosem obywateli, czyli społeczności aktywnie reagującej na proces zmian (…). Dostrzeganie pozytywnych aspektów ewolucji jest jednak równie ważne jak widzenie krytyczne, szczególnie gdy to ostatnie jest wyrazem troski o historyczną ciągłość; o uszanowanie tradycji i miejsc pamięci, czyli – mówiąc generalnie – o oblicze miasta. Publicysta Henryk Waniek wspomina Katowice swojego dzieciństwa – Miasto interesującego chaosu (…). Późniejsze fastrygowanie go budowlanymi nowinkami, przeszło w stan permanentnej przebudowy. Towarzyszyły mu drobne retusze na tradycyjnych obiektach, a nawet ich usuwanie (…)

Smutną prawdą jest to, że kamienice w miastach polskich często są w fatalnym stanie. Wiele z nich grozi katastrofą budowlaną. Nie brakuje ich także na Śląsku. Według Instytutu Rozwoju Miast już na ten moment powinno się natychmiast zburzyć lub dokonać renowacji blisko 10 tys. budynków. Wiele z nich nie jest podłączonych do sieci miejskich, w mieszkaniach stoją kopciuchy, ulewne deszcze nagminnie powodują przeciekanie dachów oraz zalewanie piwnic. W opłakanym stanie jest wiele przedwojennych nieruchomości, w których nie przeprowadzono generalnych remontów.

W pierwotnej koncepcji kamienica była czynszowym domem rodzinnym – później – budynkiem wielorodzinnym, w którym każda familia miała wydzielone mieszkanie. Współcześnie, pełnią wiele innych funkcji. To przestrzenie idealne na stworzenie hotelu butikowego, apartamentów, placówek kulturalnych czy punktów usługowych. Wiele z nich zachwyca swoją historią, bogatymi sztukateriami, oryginalnymi drzwiami, oknami, pięknymi balustradami. Dlaczego dzieje się tak, że jedne zachwycają, a inne rozpadają się na naszych oczach?

Remont zabytkowej kamienicy to proces bardzo złożony. Wiele zależy od jej statusu prawnego.  Nie ma również określonego czasu, kiedy nieruchomość staje się zabytkiem – bywa, że ciągnie się to latami. Od tego zależy możliwość rozpoczęcia prac. Budynki często są zaniedbywane przez zarządców, którym nie zawsze zależy na losie nieruchomości. Spadkobiercy wielorodzinnych budynków czynszowych przez lata kłócili się o to, kto powinien zająć się renowacjami. Ostatecznie, nikt nie sfinansował niezbędnych remontów. Problem stanowiły także bardzo niskie czynsze – środki na finasowanie napraw były niewystarczające. Często brakuje koncepcji na remonty. Problemy pojawiają się także na poziomie audytów i zgód. Niestety to jeszcze nie koniec. Jeśli uda się uzyskać niezbędne pozwolenia trzeba stworzyć wieloletni harmonogram prac remontowych zgodny ze współczesnymi standardami. Do tych prac należą m.in. zmiana sposobu użytkowania strychu, zmiana sposobu eksploatacji lokali parterowych, wydzielenie pionów, remonty części wspólnych, wymiana instalacji elektrycznych oraz sanitarnych, wymiana pieców, wykonanie izolacji przeciwwilgociowej, remont więźby dachowej itd.

Czy w takim razie to się w ogóle opłaca? Z danych uzyskanych podczas spisu powszechnego ludności i mieszkań wynika, iż blisko 27% mieszkań w kamienicach zostało oddanych do użytku przed rokiem 1918 i już na ten moment potrzebują generalnych remontów. Budynki odzyskujące dawny blask stają się nie tylko wizytówką regionu – co kalkuluje się finansowo poprzez windowanie cen za sprzedaż czy wynajem oraz dzięki wzrostowi poziomu turystyki, ale takie nieruchomości są także świetnym miejscem pod inwestycję. Tutaj duże nadzieje pokłada się w inwestorów. W Katowicach udało się jak na razie wyremontować kilkadziesiąt historycznych nieruchomości. Czynią to zarówno gminy korzystając z budżetu obywatelskiego, ale również prywatni właściciele posiłkujący się m.in. premiami kompensacyjnymi. Po analizie rynku okazuje się, że z punktu widzenia urbanistyki zdecydowanie bardziej uzasadniona jest rewitalizacja niż wyburzanie. Decyzja o wyburzeniu pojawia się w momencie, gdy budynek nie cechuje żadna wartość historyczna czy inwestycyjną lub gdy jego remont znacznie przewyższa koszty wyburzenia i postawienia nowego. Decyzja o opłacalności renowacji określonego gmachu zapada po analizie strategii modernizacyjnej, która opiera się na lokalizacji, jakości budynku, doboru najemców czy prognozowanych zwrotach. Niestety teza, że „wyburzenie bardziej się opłaca” nie zawsze jest poparta rzetelnymi argumentami. Okazuje się, że w Polsce na miejscu kamienicy stawia się piętrowce, które często jawią się jako katastrofy estetyczne, a zaledwie po kilku latach konieczny jest ich remont lub kolejne wyburzenie. Brakuje w tym logiki.

Finansowanie z budżetu samorządów i państwa stanowią jedno ze źródeł dotacji na poprawę wizerunku budynków użyteczności publicznej. Niestety, rzadko zdarza się otrzymać takie wsparcie na ocalenie zabytków przed ich rozbiórką. W tym wypadku trzeba pozyskiwać środki z innych źródeł. Jeśli już się uda, to wysokość przyznawanych kwot na remonty uzależniona jest od wyjątkowych walorów estetycznych budynku, wartości historycznej oraz od zaangażowania interesantów. Dotację można uzyskać na wykonanie prac restauratorskich i robót budowlanych co w pewnym stopniu uszczupla koszty przedsięwzięcia. Ratunkiem okazują się inwestorzy i właściciele. Niejednokrotnie angażują się w poprawę wyglądu śląskich miast identyfikując się z regionem poprzez społeczną odpowiedzialność biznesu. Nie ukrywają, że niesie to za sobą zarówno korzyści finansowe, ale również społeczne, takie jak rozpoznawalność czy budowanie zaufania wśród mieszkańców. Nasza spółka, która jako jedna z pierwszych w Katowicach zwróciła uwagę na historyczne kamienice i obiekty poprzemysłowe podjęła rękawice na trudnym, ale satysfakcjonującym rynku nieruchomości. Już teraz procedujemy przygotowania do realizacji kolejnego projektu jakim jest remont zaniedbanej kamienicy w Śródmieściu Katowic. Chcemy walczyć o budynki. Aktualnie zmieniają się wymagania mieszkaniowe, zmienia się moda – historyczne nieruchomości ulokowane w centrach miast stają się interesującymi alternatywami dla nowoczesnych wieżowców, przyciągają uwagę swoim nietuzinkowym układem, biskością do ważniejszych punktów usługowych, metrażem czy ceną. Warto o nie zabiegać – mówi Aleksandra Kruszelnicka, Dyrektor Zarządzająca Śląskich Kamienic S.A..